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长租公寓快速发展背后的隐忧

2020-03-03 点击 评论

一、长租公寓集中发展的背景

    长租公寓在近几年特别火,很多开发商也开始进入长租公寓领域,像万科、龙湖,是较早进入长租公寓行业,且在长租公寓方面做的比较好,也比较专业。

开发商为什么做长租公寓?

    1. 处置存量房源。目前开发商进入长租公寓领域的现象比较多,是因为开发商有大量的空置房源。之前他的商业产权用房全部是用来做销售的,好的房源被卖掉之后会剩下大量的空置房源,这些空置房源是没有用处的,所以就把它变成一种资产,改做长租公寓,这是目前市场上开发商进入长租公寓领域的一个主要目的。  

    2.寻求上市。现在很多开发商,比如说商业板块或者物业板块都会独立上市,有些开发商想把长租公寓当做一个独立的资产进行上市,这是第二种目的。 

    3.未来转型。之前的房地产都是依靠销售的,而现在非常多的开发商看到,可能以后的市场不管是白银十年还是黄金十年过了之后,单纯的依靠销售是很难的。大家都知道未来去做商业,一定要做持有,做它的长期发展去维持整个开发商以后的运作。那么怎么样去做它的长期发展?除了写字楼期权股票租赁,商业运营,还有个机会就是长租公寓。毕竟对普通老百姓来讲,做居住型物业的专业度,入门门槛以及受众的基数都会更大。所以说,开发商就会把很多精力放到运营居住性物业,就是长租公寓上来。

    这三个目的就是目前开发商进入到长租公寓领域最大的三个原因:处置存量房源,寻求上市和对未来的一种转型。那么基于这三种发展的目的,也造成了现在长租公寓发展的一个现状。

期权股票    长租公寓最早的理念是社交型产品,随着发展,由于租金性价比高,工作地近,成了长租公寓最大的需求点。

期权股票从最早提出的理念可以看出,其实长租公寓的社交功能大于它的居住功能。这个概念是针对年轻人尤其是一些有特殊爱好的人,把他们聚集在一起,产品会有很多共享空间,同时也会为他们提供一个社交平台,这是最早长租公寓提出来的一个概念和理念。虽然很多长租公寓的概念都是这么打出来的,但从最后的结果来讲,其实大家都是实实在在的住户。

我们通过长期大量的客户调研发现,其实客户在目前的一些长租公寓里面,不管是万科的泊寓也好,YOU+也好 自如也好,蘑菇公寓等各种长租公寓,其实里面居住的人群,选择长租公寓基本上就两个原因。第一,跟同地段相比,租金的性价比更高,第二,工作地点在附近,这两个目的才是他们选择长租公寓最大的需求点。

而对于之前讲到的社交或者一些共享又或者是人群标签,其实都没有这么明显。这个是从结果端反映出来的,我们看到并没有因为这样的一些概念吸引到很潮的人群,反倒是一些很务实的真正在附近居住工作的一些人, 这是整个长租公寓从住户的角度来讲发展的结果。


二、长租公寓发展过程中遇到的问题

期权股票    开发商的三个目的——处置存量房源,上市和转型经营,那么它会造成这样的结果:

    1.处置存量房源造成的最大问题就是开发商做长租公寓的地段和硬件条件并不匹配做长租公寓的需求。

从地段来讲,之前他们开发的一些商用物业可能在城市的新区或者近郊一些非常偏远的地方,因为开发的新房源通常在一些城市的新兴区域,在主城区是很难拿到优质房源的,如果在主城区,销售没有难度,开发商也舍不得把一些非常好地段的物业拿出来做持有经营,通常都是一些卖不掉的物业,这就造成了做长租公寓的这些房源的地段位置非常偏,可能交通不便,配套也跟不上,也就造成了它吸引不到一些非常好的客源。这样的一些位置和条件,其实周边也没有一些好的优质企业,过来住的都是一些对租金非常敏感的,情愿住远一点的租客,所以它吸引的人群就不是最优质的。

从物业条件来讲,很多时候是用一些以前这种soho或者写字楼改的,可能一个几百平米的一间写字楼,被改成非常多的小间,所以这样的一些物业条件它本身就比较差,改出来的户型也不是特别好,甚至比较畸形。所以说,这样的现有物业条件决定了它整个地段和物业硬件难以去做一些比较好的产品。

 

    2.为了寻求上市会造成开发商快速的扩张。其实他并没有把长租公寓这个产品研究透,也没有把上一个项目做好,而只是寻求快速的扩张,把量做起来去为他的上市做准备,这也就造成了他在忙碌的一个时间段内疯狂的扩张,他的产品也并没有做好积累,也没有把每个项目的入住率做得很好,租金做得很高,他只是单纯的拉数据。

 

    3.从销售到经营的转变没有人才。通常现在开发商里面的人都是一些销售型人才,是之前做营销的一些人,他们都没有做经营的思路。长租公寓在国内也就是十年左右的时间,所以这样的人才储备是不足的。另外就是市场的反馈不足,它并没有反馈出市场需要什么样的产品,需要什么样的服务,只是凭概念去考虑,从国外或者什么地方抄了一些概念,觉得应该这样去做,就去做了,造成很多东西前期想得很好,包括刚刚说的社交型,年轻人特定的圈子,后来才发现完全不是这样的。前期的市场积累不足造成了虽然想做经营但缺少人才,缺少经验的局面。

    4.开发商进入长租公寓的目的并不单纯。他很难真正站在为租户提供更优质产品的角度去考虑,所以也没有做到很好。从住户最早的定位,希望什么样的人,结果到最后是什么样的人,中间会产生这么大的一个差距点。,现在的整个长租公寓市场,做的有相对比较好的,但大部分长租公寓在市场上的运营,其实都不是特别好。前几年像优客逸家,YOU+,这些最早进入长租公寓的,前几年进入的时候还不错,拿了几轮风投之后,现在也变得不怎么样了。

    以上就是造成这个结果的几个大原因,从目前市场的结果端去导向也印证了前面这几个问题。

    开发商有两类,一类是地产开发商。他们获取房源相对比较简单,大量用自己开发的或者收的别的开发商的房源。

期权股票另一类是专门的运营商。比如说蘑菇公寓,蛋壳公寓,优客逸家这样的一些公寓,他们就是专门的运营商。这样的一些专门运营商做长租公寓真的就是在做一个运营方,通常他们也是先做这个项目,做成功之后开始寻求风投,通过这样的一些资本注入后,把自己的公司扩大规模,同时再用各种情况获取房源。

期权股票很多这种专门的运营商,他们之前获取房源都是通过租赁,去找一些已有物业把它租回来,然后通过自己的包装和改造之后赚取租金的差价,获得收益,这是最传统的方式。但其实很多时候他们的方式并不单纯的依靠租金,更多的是去盯着后期的风投,通过运营长租公寓成功之后去吸引风投,然后风投给钱,这是他们最想去赚的。所以说他们在这个过程中也变的不那么单纯了,并不是想把东西做好,而是在快速的时间里提高它的租金。

期权股票那么这样的长租公寓运营方是怎样提高物业的租金收益?其实他们在市场上更愿意收一些面积很大的产品,因为通常一些面积越大的住宅或者物业的单位租金算下来越低,然后通过改造后提升它每平方米的租金。

比如说一个100平米的房子,可能在市场上它的正常租金租到5000块,但是像这样的运营方可以把一个100平米的房子改成五六间,每一间都可以租到一千五到两千,这样一套房子可以租到1万多块,他从业主那边5000块钱租回来,然后他在1万块钱租出去,就获取了这个租金的差价。当然这里面会有他的一些运营成本,通过时间来慢慢冲烂掉,有时候也会跟业主进行一个分享,让业主来出这个改造租金,然后每个月去检查,这都是一些比较多的方式。


三、长租公寓市场发展历程及现状

    长租公寓分为集中式长租公寓和分散式长租公寓。集中式长租公寓就是,一栋楼的那个公寓或者是公寓里面的多少层比如十层可能都是某一个品牌,那么这就叫做集中式长租公寓。分散式就是在这个小区里面有两套,在那个小区里面有几套,比如刚才说到的YOU+公寓,它就是不在一起的。


    其实最早长租公寓在国内基本上都是分散式的,因为很多最早做长租公寓的人没有太多钱,可能在这个小区里面很便宜的房子收几间,把它租出去,那个小区期权股票收几间,把它租出去,通过这样的方式慢慢做,到后期做出名气,就可以去整的收一些物业。整栋收的好处就是可以改造很多公共的空间,因为分散式很难改出空间,而整栋可以把一些走廊空出来。这种所谓的公共空间的功能,比如说放一些上网的区域,放一些台球或者健身器材,这个是集中式长租公寓的一个好处。

期权股票    很多时候他们到后期直接跟开发商去谈,让开发商直接把某一个卖的公寓交给他们统一运营,他们用一个整体租金把它租下来,通过提高它的售价,把这部分利润体现出来,这是长租公寓运营的一些比较常见的方式。

期权股票    我们简单的做了一个统计,因为这个统计时间是不断更新的,现在可以大致分享一下,目前国内拥有长租公寓的企业超过500家,长租公寓的房间数超过300万间,预计到2020年底,整个有品牌的长租公寓会超过一千万间,市场占有率在整个长租公寓会到10%,未来会出现五到十家超过100万房间数以上的品牌工业企业。

    现在可以给大家分享一些比较知名品牌的长租公寓,比如YOU+  魔方公寓 优客逸家 蘑菇公寓  自如  相寓 寓见 新派 未来域 蜗居 逗号 致青春 水滴 爱上租  贝壳 上谕 左邻右舍 住客,这些是目前专门做长租公寓的。

    刚才说长租公寓,其实它的诞生的发展驱动最主要就是大量的流动人口。第一个,比如以北上广深为代表的一线城市很多都是外来人口,而外来人口通常会限购,还有就是房价也非常高,所以就催生了大量的租房需求。 第二个,房价确实很高,也让很多人在短期内买不起房。 第三个,传统的租房市场不规范。有很多跟房东发生矛盾的租客,甚至有些房东直接就收房。传统不规范的租房市场导致大家非常希望有一些正规的租房期权股票渠道,于是就诞生了像长租公寓。最后,房企去化困难。因为房企它有非常多的物业难以处置,所以就诞生了长租公寓这样的一种产品,去转化它一直存在的房源。

    各个行业目前进入长租公寓的一些情况:开发商的话,万科的泊寓做的比较好,龙湖的长租公寓也是相对来说在市场上做的比较好的,另外像金地远洋都有自己的城市公寓;酒店的话,我们现在看到一些酒店也推出了自己的长租公寓,像华住推出了一个成家,博裕的波涛也做了窝趣轻社区,儒家做了逗号公寓,住有做了漫果公寓;中介的话,链家做了自如寓,我爱我家做了相寓,杭州的爱上租做了蜗居,武汉的世纪宏图做了芒果公寓,一居室做了逗号公寓和中富旅居;其他那些领域,像魔方水滴,都是一些来自金融背后投资的一些公寓。

    整个长租公寓的分成几个阶段的。第一个阶段,产品。第二个阶段,服务。第三个阶段,居住方式。第一个阶段其实要解决这些产品的标准化问题,比如说现有市场的一些项目都还是做到了一个产品的标准化,基本上不管是哪个项目,你看它的硬件以及装修风格基本上是统一的,这个就是标准化的产品体系,保证了一个产品的硬件功能,现在这个阶段是完成了。


期权股票    那么第二个阶段应该是他的服务品牌化。每个项目,你要保证它的服务内容和品质都是一样的,那就要保证它体验的服务和居住户居住的体验是非常良好的,而且是一样的。所以在这个阶段的话,可能就目前来讲还没有完全达到,有很多的项目,硬件其实都差不多,但是服务就千差万别,有一些项目可能做的好一点儿,他的服务就做得很好。刚才说他的管家维修什么的,可能同样的品牌在另外一个店它就做的不好,这个品牌现在还没有达到也没有做到服务品牌化。 


    第三个阶段,应该是居住社交化。形成它的一个服务生态圈,真的会吸引到某一个圈层的人。然后对于运营商和开发商来讲,他的收入不单只是租金,他可能通过服务和其他增值获取它的收益。所以这个是我认为长租公寓未来发展的三个阶段。

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    现在可能还是在服务品牌化的一个阶段,那未来需要既要逐渐去统一它的服务品质。像你看到的雅诗阁的这些项目的服务都是一样的,品质都能够保证,那么这个长租公寓可能现在还书欠缺的。住长租公寓的人真的不管是圈层也好,还是怎么样,他的长租公寓租金都应该是高于周边普通公寓的租金,这个就需要把他把这种产品变成一种理念之后才能去完成的,最终形成他的一个生态圈。那么对于发展商进入这个行业来讲,它的收益也会更高,因为它真的不只是单纯的租金,它的各个环节都可以得到收入。

    租客选择长租公寓主要是为了提高居住品质,降低居住成本

期权股票    现在市场上长租公寓做得并不好,并不是大家想要的样子。

    那么也是刚才讲到的几个点,为什么会住长租公寓?它最大的目的性是什么?


    第一个,提高居住品质。可能一个普通的年轻人,他在市场上花这么多钱只能租到一个相对比较差或者是普通点的房子,但是因为居住长租公寓他能够获得更高的一个居住品质,能住更好的房子。

期权股票    第二个,降低居住成本。其实也是一个道理,他要想住这么好的房子,通常要花更多的钱,但是租长租公寓的成本会降低。

    我们回归本源来看,最终市场上这些长租公寓有没有满足这样的条件,那么怎么样去满足这样的条件?因为长租公寓有很多的共享空间,另外有很多的贴合式的装修这种装潢,所以它会满足这样的条件。比如说你想住的好的房子,你想要里面有健身房或者有游泳池,或者有什么样的公共空间,那么它一定是豪宅或者是很好的房子,但是长租公寓把一些不常用的空间改造出来,给你提供这样的功能,那么它在无形中就降低了你的居住成本,把一些不必要的空间转化成了你非常需要的一些功能。


    另外房子可能有很多空间是日常用不到的,而它针对这样的一些年轻人,把多余的不必要的空间去掉,给你最实用的空间,可能你住长租公寓租20平米25平米就可以享受到普通市场上50平米公寓才能给你的居住舒适度。他的室内装修和户型期权股票更加贴合年轻人这样的需求,所以这是它可以达到这个目的的一些方式和为什么大家会需要长租公寓这种东西诞生的一个原因。

期权股票    长租公寓房源存在的问题:品质低,服务只是一种摆设

    第一个就是室内装修。刚才讲到其实很多的房子的物业条件受限,很多东你改不出来,可能这个物业以前就是一些卖不掉的非常畸形的物业或者一些砖头物业,还有一些甚至是写字楼改造出来的,所以他们的物业条件就限制了你把这个产品改造成一些更舒适的户型。而且它的地段交通可能都很难匹配,传统的长租公寓应该是在比较繁华的地带,居住比较成熟的区域,它的生活便利是非常高的。但现在我们可以看到一些便利度比较高的区域都是非常老旧的物业,就是通常我们说的老小区,而对于一些新物业,通常都是在一些近郊的地方,一些新兴的区域。

 

    第二个就是这些共享空间的东西。之前说每周可能都会有些活动,有分享,业主会自己搞一些活动,甚至请老师过来讲课。后来发现真正去住长租公寓这些人的参与度并不高,通常年轻人到了周末并不想参加这些活动,可能都在睡懒觉或者宅在家里,要不就出去约会,很少有人愿意参加举办这些活动。另外这些活动确实增加了运营方的成本,其实也没有收入,搞过一段时间之后,觉得这个成本太高了,那还不如以后就不搞了。

 

    第三个就是公共空间的后期运营。这些空间需要有人做卫生,需要保养,比如说乒乓球台坏了之后,需要人去修,要换新的,这又会造成新的成本。而对于运营方来讲,他想赚钱就要控制成本,所以很难去协调两者之间的平衡,这就造成了后期管理和运营下的一些问题。

 

期权股票    第四个就是服务。之前很多长租公寓也都提到会提供更多的服务,但后来发现这样的一些服务都并不实用。比如说有些打扫,有些维修,但其实调研很多长租公寓会发现,打扫可能费用比外面要贵,他觉得还不如外面去请一个人,没必要叫你,因为这都是收费项目。

    另外关于维修,长租公寓为了控制成本,通常有固定的维修师傅,这位师傅会管很多项目。他所谓的每个项目有一到两名管家,但有时候有些长租公寓为了降低成本,他的管家是管很多项目的,并不是只管一个项目。很多时候,租户在遇到问题的时候,他想去跟他的管家反馈,或者是约一些维修,会发现约不到或者时间上不匹配,他的这些问题得不到及时解决。并不是之前像他们租房子说的那样,一个电话管家马上就来,马上帮你解决问题,这些管理的服务是匹配不了的,所以降低了居住的舒适度。

    其实还有一个点,我们发现长租公寓里面的住客并不是之前说的某个圈层的人,大家还是看距离工作地点的远近,基本就是就近选择居住。很难像之前想象的有共同爱好共同语言的人去那里住。另外就是安全性,毕竟这么一大堆男男女女住在一起,大家也会担心它的安全性,所以不愿意在私下时间里面有过多的接触,这是之前在做这个概念的时候忽略的一些问题,并没有在这个过程中体现到长租公寓像一个社区一样,大家每天晚上都在一起聊聊天或者搞活动这些,很多时候,这种东西都很难去落实的,这里是长租公寓现在面临的一些问题。


四、长租公寓未来的发展机会:高端白领公寓 培育品牌粉丝

    长租公寓并不是说一无是处,未来一定会被替代,我觉得在市场上,长租公寓还是有很多机会的:

    第一,从大的市场端来讲,高端的白领公寓未来会有机会的。现在我们看到市场上做的最好的服务是公寓,像雅诗阁,奥克伍德他们运营其实已经非常成熟了,是做的非常好的。他们的租金不管在哪个城市,基本上都是过万的,他们是真正的高端人群。现有市场上的长租公寓,其实针对的是相对中低端的人群可能刚刚毕业的一些大学生或者刚刚从事工作的一些年轻人,但其实中间层,针对一些工作已经很多年的一些高级白领或者一些专业人才,其实并没有匹配到他们的一种居住类公寓。而这波人可能去租雅诗阁觉得太贵,但是租长租公寓又觉得档次太低,都是一些年轻人跟自己也不是一个层级的。


期权股票    所以中间这个党目前我们看到市场上其实是缺乏产品的。我们也了解到很多的开发商都开始往这个方向去瞄准,觉得这是一个非常大的蛋糕,一个大的市场机会,所以未来这一部分的需求应该需要得到满足。这部分其实它不需要像雅诗阁和这些高端长租公寓提供这么高的服务标准和这么好的装潢,但它又不能像长租公寓这么相对低端,它可能需要中高端或者中端这种产品,从市场端的角度来看,这样的一部分产品是有市场机会的。

期权股票    第二,要做品牌。刚才讲到为什么雅诗阁 奥克伍德包括汇盛阁这样一些大的服务式公寓,他们会做的这么成功。其实他们这三个品牌都是新加坡的,他们在新加坡已经做了非常多的这种项目,已经运作了几十年了,他们有非常成熟的经验,所以他们把这个经验带到国内,再适当的调整几年之后,他们的产品就可以迅速的量化复制化,而且把每个项目做得很好,基本上他们现在做的项目都还是挺好的。


期权股票    但是长租公寓整个在国内兴起也就是十年左右的时间,他的客户基数不够,经验不够,专业人才也不够,所以就很难去支撑他们把这样的一些长租公寓做成品牌,做成标准化,把它成功的复制。所以这也是非常重要的,如何培育这样的一些品牌,品牌的好处就是你会有你的品牌粉丝。


期权股票    之前最早的长租公寓,比如YOU+可能刚出来一两个项目的时候,真的做的很好,就是所谓的一些志同道合的年轻人在一起搞一些聚会,所以他做出口碑了,但是当他复制的时候他就变味儿了,那么这就是它这个东西还没有形成品牌的时候,就快速规模化造成了非常大的问题,它就很难形成它的一个品牌效应。

    当有了品牌之后,你就会有品牌粉丝,有品牌粉丝是非常好的事情,可能你在某一个城市去住了,认可这个品牌的公寓,你到下一个城市,或者你的朋友在另外一个城市你都会告诉他还是要去住这个。就像你在北京住的雅诗阁,跟你在广州住的雅诗阁,跟其他城市相比来讲,它的品质不会有大的这个区别,大概都是同一个标准的。所以说你会非常放心的去住它,你会认可这个品牌,你会觉得它的服务和产品一定是在某个水平之上,它不会出现说可能在这个城市这家开的非常好,另外一家就很差这样的情况。

    所以说目前长租公寓的发展可能面临一些瓶颈,或者一些困难,其实它也具备一些机会,以前可能做长租公寓没有人去做,大家都是摸着石头过河,大家都是一些跨行的人,但是以后随着做长租公寓的越来越多,积累的经验越来越多,这样的专业人才也越来越多,整个长租公寓会形成一个非常完善的产业链,也会把这个蛋糕做大,变成一个固定的房地产的品类,我觉得长租公寓在未来看,还是有非常大的市场机会的。

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